بعد حكم الدستورية العليا هل سيرتفع ثمن الايجار؟.. متخصصون يفسرون تفاصيل الحكم.. ومجلس النواب يكلف بإعداد دراسة عن قوانين الإيجار القديم

قضت المحكمة الدستورية العليا بجلستها المعقودة اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وكشفت حيثات حكم المحكمة على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

وأعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

‏

وفي هذا السياق قال عمرو عبد السلام، المحامي بالنقض والدستورية العليا، إن هذا القرار يعد بمثابة ثورة قانونية على الأوضاع التي كان يعاني منها ملاك المساكن القديمة، مشيرا إلى أن لقيمة الإيجارية كانت لا تتناسب مع الواقع الاقتصادي، مما أوجد ظلماً شديدًا للملاك الذين يمتلكون عقارات تقدر قيمتها بملايين الجنيهات، بينما كانوا يتلقون أجورًا منخفضة لا تكفي لتلبية احتياجاتهم الأساسية".

وأشار عبد السلام في تصريحات خاصة لجريدة النهار المصرية أن الحكم سيعيد التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، وينظم عملية تحديد قيمة الإيجار وفقًا للمتغيرات الاقتصادية، وهو ما سيسهم في ضمان أن يحصل الملاك على الأجرة المناسبة التي تتماشى مع القيمة الفعلية للوحدات السكنية في ظل الوضع الاقتصادي الحالي.

ولفت أن الحكم التاريخي يعطل العمل بالنصوص القانونية المقضي بعدم دستوريتها في قانون 136 لسنة 1981، مما يفرض على المشرع العادي التدخل عبر مجلس النواب لإعادة صياغة وتعديل هذه النصوص بما يتماشى مع الظروف الاقتصادية الراهنة".

وأوضح المحامي أن هذا الحكم يفتح المجال أمام المشرع القانوني لإعادة النظر في القوانين الخاصة بإيجار المساكن السكنية بما يضمن تحقيق العدالة لكلا الطرفين، مع الأخذ في الاعتبار التحديات الاقتصادية التي يعاني منها المجتمع.

وفي من جانبه قال المحامي ميشيل حليم، المستشار القانوني لرابطة المستأجرين، أن حكم المحكمة الدستورية اليوم يساعد على إنشاء حجية جديدة للمستأجر في امتداد العلاقة الإيجارية للمستاجر، حيث إنه لم يتعرض سوى لزيادة القيمة الإيجارية للسكني.

وأشار إلى أن حكم الدستورية أكد توازن العلاقة بين المالك والمستأجر ولا يستغل المستأجر في احتياجه للوحدة السكنية وهذا يعني أنه لا يجوز أن تقاس الزيادة في القيمة الإيجارية بالقيمة الإيجارية السوقية الحالية.

وأوضح أن هذا ما يراعيه المشرع بأن تكون الزيادات تدريجية خلال سنوات ولا يمكن قياس الزيادات في المباني القديمة مقارنة بالحديث وبالطبع يأخذ في الاعتبار طبيعة المنطقة السكنية ورقيها.

ولفت إلى أن الأمر الذي يتبعه غلق الحديث في كل مشاريع القوانين بمجلس النواب بشأن إنهاء العلاقة الإيجارية ويقتصر القانون فقط على زيادة القيمة الإيجارية دون ثمة تعرض للإخلاء أو الطرد من الوحدات السكنية.

وفي سياق متصل شدد مجلس النواب على اهتمامه الخاص بالقوانين الاستثنائية التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كونها تمس العديد من الأسر المصرية.

وكلف مكتب مجلس النواب لجنة الإسكان بإعداد دراسة مستفيضة عن ملف قوانين الإيجار القديم، بما في ذلك تقييم أثرها التشريعي، وفق محددات معينة أهمها الخلفية التاريخية لهذه التشريعات، وأحكام المحكمة الدستورية المتعلقة بها.

وأشار البيان إلى أن لجنة الإسكان بمجلس النواب أعدت تقريرًا مبدئيًا عن موضوع الإيجار القديم ومن المقرر عرضه على المجلس خلال الجلسات العامة القادمة.

ونوه مجلس النواب أنه سيواصل مناقشة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، والتعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ حكم المحكمة الدستورية بروح من التوازن والعدالة، ملتزمًا بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر.