هل يشهد العقار المصري لحظة تصحيح؟ مؤشرات التحول في السوق خلال 2025

بدأ سوق العقارات المصري في 2025 يدخل مرحلة من "الواقعية الاستراتيجية"، بعد سنوات من النمو السريع والارتفاعات الكبيرة في الأسعار، وفقًا لتقرير شركة "ذا بورد كونسالتينج". ورغم أن المبيعات الاسمية لا تزال قوية، فإن إشارات واضحة على تباطؤ السوق بدأت تظهر، مثل تأجيل التسليم وركود إعادة البيع وتراجع شهية المشترين الأجانب.

الفجوة تتسع بين الأسعار والدخل

منذ 2022، تضاعفت أسعار العقارات 3 مرات تقريبًا، بينما لم يزد نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي سوى 13% منذ 2019. هذه الهوة الكبيرة بين الأسعار والدخل أدت إلى تراجع الإقبال، مع انسحاب المشترين من تقييمات يرونها غير واقعية. الآن، يضطر المطورون لتقديم أسعار وخطط سداد أكثر واقعية.

تراجع دورالمضاربين

الارتفاع السريع في أسعار 2023–2024 جذب شريحة من المضاربين الذين اشتروا وحدات بغرض إعادة البيع السري، لكن مع تباطؤ السوق الثانوي، بدأ هؤلاء ينسحبون، ما تسبب في تراجع السيولة وانخفاض الطلب على الوحدات غير المسكونة.

ركود في إعادة البيع

سوق إعادة البيع يعاني من ركود واضح، معظم العمليات تتم نقدًا، بسبب غياب التمويل العقاري، وهو ما يضعف جاذبية السوق للمشترين العاديين. وعلى الرغم من أن الأسعار في هذا السوق أقل بنسبة تصل إلى 30%، فإن نقص أنظمة التقسيط يُبعد الكثير من المشترين.

التأخيرات تضغط على المطورين

الوحدات المباعة خلال فترة الذروة في 2022–2023 تقترب من التسليم، لكن ارتفاع تكاليف البناء وسعر الدولار تسبب في تأخيرات كبيرة بعض المطورين اضطر لتأجيل التسليم لعامين أو أكثر، تكلفة التشطيبات تضاعفت، إذ وصلت إلى 12,000 جنيه للمتر مقارنة بـ6,000 فقط في 2022.

المبيعات ثابتة.. لكن القيمة الفعلية تتراجع

بلغ عدد الوحدات المباعة في الربع الأول من 2025 حوالي 18,500 وحدة، رقم مشابه للعام الماضي، لكن عند تعديل القيم وفق سعر الصرف، تتضح خسائر فعلية، خاصة للمستثمرين الأجانب. مبيعات بالم هيلز وطلعت مصطفى دعمت السوق، حيث استحوذتا على نصف مبيعات كبار المطورين.

المستهلكون أكثر حذرًا

رغم ارتفاع متوسط سعر الوحدة إلى 15.7 مليون جنيه، فإن وتيرة النمو تباطأت مقارنة بـ2023، المشترون أصبحوا أكثر تحفظًا، ما دفع المطورين لتقليل مساحات الوحدات وتحسين تصميماتها لتكون أكثر كفاءة وبأسعار أقل نسبيًا.

المستثمرون يتحولون لأدوات مالية

استقرار سعر الجنيه قلل من جاذبية العقار كأداة تحوط ضد تقلبات العملة، خاصة مع ارتفاع عوائد أدوات الدين المحلية، كثير من المستثمرين خرجوا من السوق، وتكبد المطورون خسائر ضخمة نتيجة إلغاء مشتريات كانت قد تمت برأسمال منخفض، مما أفقد السوق أكثر من 20 مليار جنيه.

الأداء الأفضل للمطورين المرنين

تصدرت بالم هيلز المشهد بفضل إطلاق مشاريع جديدة وخطط سداد مرنة. وحققت طلعت مصطفى إنجازًا تاريخيًا بتجاوز تريليون جنيه في المبيعات التراكمية. كما واصلت إعمار مصر تفوقها في الساحل الشمالي، خاصة في مشروع "سول" الذي يحظى بإقبال من المشترين الخليجيين.

مناطق جديدة تقود الطلب

الساحل الشمالي أصبح أكبر سوق للمطورين الفئة (أ) و(ب) في 2024، متجاوزًا شرق القاهرة لأول مرة. كما شهدت مناطق مثل أكتوبر وشرق القاهرة نموًا في الطلب بفضل مشاريع جديدة مثل "نيو هليوبوليس" و"مدينة المستقبل".

ما المطلوب الآن؟

أصبح من الضروري أن يتبنى المطورون انضباطًا ماليًا أكبر، مع تمديد فترات السداد حتى 15 عامًا أحيانًا، وضبط الإنفاق والتكاليف. كثير من الشركات أعادت تسعير الدولار في خططها المالية، وبدأت في تعديل خطط الدفع للحفاظ على السيولة والتوازن المالي.