العقار بين ”وهم الدولار” وقانون العرض والطلب.. من يدفع الثمن؟

لا يزال الجدل محتدمًا في سوق العقارات المصري بعد اتهامات وجهها خبراء ومواطنون لبعض الشركات العقارية بتسعير المتر وكأن الدولار بلغ 100 جنيه، وهو ما اعتُبر "تسعيرًا وهميًا" أرهق المشترين، بينما تراجعت أسعار الصرف والفوائد وتكاليف مواد البناء. وبين مطالب بفتح تحقيق حكومي ورد فروق الأسعار، ودفاع من جانب المطورين الكبار بأن السوق محكوم بالعرض والطلب، يبقى السؤال: هل تعرض المشترون للتضليل فعلًا أم أن الأمر لا يتعدى تقلبات طبيعية؟

البستاني: فترة ارتفاع الدولار لم تتعدَّ شهرين

أكد المهندس محمد البستاني، نائب رئيس شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن فترة صعود الدولار من 50 إلى 75 جنيهًا في السوق الموازي العام الماضي لم تتجاوز الشهر أو الشهرين، موضحًا أن نسبة المبيعات العقارية خلال تلك الفترة لا تتعدى 5% من حصيلة المبيعات في آخر ثلاث سنوات.

وأضاف في تصريحات خاصة ل "النهار" أن السوق دخل بعدها مرحلة "الانضباط" عقب صفقة رأس الحكمة وتحرير سعر الصرف، ما يعني أن الحديث عن موجة واسعة من المبيعات على أساس دولار 100 جنيه "غير دقيق".

وأشار إلى أن المطورين يواجهون الآن حالة تباطؤ نتيجة ترقب العملاء مزيدًا من الانخفاض في سعر الدولار، بالتوازي مع زيادة معروض الوحدات وتقديم تسهيلات غير مسبوقة، وهو ما يُترجم إلى "خفض غير مباشر للأسعار".

منافسة قوية تمنع رفع الأسعار

وأوضح، البستاني أن المنافسة الشديدة في السوق لا تسمح لمعظم المطورين بزيادة الأسعار، لافتًا إلى أن بعض الشركات الكبرى ذات السمعة القوية فقط هي التي تتبع سياسة رفع أسعار شهرية، وهذه الشركات تُعد على أصابع اليد الواحدة. أما الغالبية، فتعتمد خطط بيع مرنة وتسهيلات متزايدة للحفاظ على معدلات المبيعات.

وفيما يخص سعر الفائدة، أشار البستاني إلى أن معظم المطورين لديهم مستشارون ماليون وضعوا خططًا تحوطية مسبقة، ولم يبنوا تسعير الوحدات على الفائدة المرتفعة، متوقعين بالفعل أن تتراجع.

وأضاف: "لو افترضنا أن المطورين باعوا بكثرة على أساس دولار مرتفع، وردوا الفروق للعملاء بعد هبوطه، فهذا يفتح الباب لأن يطالبوا العملاء أيضًا برد خسائر المطورين في سنوات سابقة"، معتبرًا أن الأمر غير منطقي.

عبده: العقار محكوم بالعرض والطلب لا بسعر الدولار

من جانبه، شدد الخبير الاقتصادي الدكتور رشاد عبده، على أنه "لا يوجد عقار في مصر تم تسعيره فعليًا على أساس دولار بـ100 جنيه"، موضحًا أن تسعير العقارات محكوم بالكامل بمعادلة العرض والطلب، وليس بتقديرات سعرية للعملة.

وأشار عبده إلى أن أي زيادة في الطلب مع قلة المعروض تؤدي إلى ارتفاع الأسعار، والعكس صحيح، مدللًا على ذلك بطرح كبرى الشركات العقارية وحدات بأسعار مرتفعة مثل طلعت مصطفى وساويرس، والتي ما كانت لتغامر بهذه الأسعار لو لم تكن واثقة من وجود عملاء قادرين على الشراء.

العوامل العالمية ومواد البناء

وأرجع عبده جزءًا كبيرًا من ارتفاع أسعار العقارات إلى العوامل العالمية، بدءًا من الحرب الروسية الأوكرانية وصولًا إلى الصراع في الشرق الأوسط، وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت عالميًا، وبالتالي زيادة تكلفة البناء في مصر.

وأكد أن الحديث عن "فقاعة عقارية" غير واقعي، لأن الطلب في مصر لا يزال يفوق المعروض، مدفوعًا بزيادة سكانية متسارعة واحتياجات الشباب المستمرة إلى وحدات سكنية جديدة.

استقرار الدولار ومحدودية المطالبات

وتطرق عبده إلى أزمة الدولار، مشيرًا إلى أن السوق الموازي كان سببًا رئيسيًا في الارتفاع الكبير للعملة الأجنبية حتى 72 جنيهًا، نتيجة وجود خلل في المعروض. لكنه أوضح أن صفقة رأس الحكمة ضخت كميات كبيرة من العملة الصعبة في البنوك، ما أعاد الاستقرار وأغلق الفجوة مع السوق الموازي.

واختتم قائلاً: "العقد شريعة المتعاقدين، وهي قاعدة قانونية راسخة، وبالتالي لا يحق للمشترين مطالبة المطورين بفروق سعر الدولار بعد هبوطه، مثلما لا يحق للمطورين مطالبة العملاء بتعويض خسائرهم في فترات الركود السابقة".

سوق مضغوط لكنه بعيد عن "الوهم"

ما بين اتهامات بتضليل في التسعير، ودفاعات بأن العقار سلعة تحكمها قواعد السوق، يبقى المؤكد أن القطاع العقاري المصري يعيش مرحلة من **التباطؤ والضغط التمويلي**، لكنه بعيد عن "الفقاعة"، خاصة مع استمرار الطلب القوي. وبينما ينتظر المشترون تراجعات أكبر، يسعى المطورون لمعادلة صعبة: **الحفاظ على مبيعاتهم دون خسارة ثقة السوق**.