«بيت العمر» بالحسبة.. ماذا يدفع المواطن من الحجز إلى التملك؟

5 آلاف جنيه بداية الحجز في بعض الوحدات الجاهزة و50 ألفًا للوحدات تحت التنفيذ.. سعر قد يزيد 20% وإيجار يرتفع 10% سنويًا
 

يبدأ الحجز في بعض وحدات «بيت العمر» الجاهزة من 5 آلاف جنيه، بينما يحتاج المتقدم لوحدة تحت التنفيذ إلى 50 ألف جنيه، ثم 50 ألفًا عند التخصيص و30 ألف جنيه كل ثلاثة أشهر، وبعد ذلك تتوالى الدفعات والمصروفات حتى الاستلام، ويستمر السداد بعده

ويضم المشروع، الذي تطرحه هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بنظام الإيجار المنتهي بالتملك، 10 آلاف وحدة، نصفها جاهز للتسليم والنصف الآخر تحت التنفيذ، وتتوزع الوحدات الجاهزة على 26 مدينة جديدة بمساحات تتراوح بين 57 و161 مترًا، فيما تتراوح مساحات الوحدات تحت التنفيذ بين 90 و126 مترًا

راجعت «النهار» كراسة الطرح وحسبت ما تستحقه عدة وحدات في مراحل السداد المختلفة، واختبرت أثر زيادة السعر والإيجار على دخل الأسرة، وتختلف الحسبة بين الوحدات الجاهزة وتلك التي لا تزال تحت التنفيذ، فسعر الأخيرة تقديري ويمكن زيادته بحد أقصى 20% عند التسليم، بينما ترتفع القيمة الإيجارية للوحدات الجاهزة بنسبة 10% سنويًا

لكن الوصول إلى إجمالي ما سيدفعه المستفيد حتى تملك الوحدة يحتاج إلى تفاصيل أخرى لا تكفي المواد المنشورة لحسابها بصورة نهائية، من بينها طريقة احتساب القيمة الإيجارية على الرصيد المتبقي، وقيمة هذا الرصيد عند السداد المعجل، وطلبت «النهار» من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة توضيح هذه التفاصيل

الجاهز وتحت التنفيذ.. حسابان مختلفان

تتراوح جدية حجز الوحدات الجاهزة بين 5 آلاف و15 ألف جنيه وفق المشروع والمدينة، بالإضافة إلى 500 جنيه مصروفات تسجيل ودراسة

وعند الفوز والتخصيص، يستكمل المتقدم تأمينًا يعادل إيجار ثلاثة أشهر من القيمة المحددة للسنة الأولى، ويسدد الالتزامات الخاصة بالصيانة وتركيب عدادات المياه والكهرباء والغاز بحسب حالة الوحدة والمشروع، وتتضمن الشروط أيضًا تحرير 21 شيكًا آجلًا ضمانًا لسداد الإيجار السنوي

وتبدأ الإيجارات المنشورة للسنة الأولى من نحو 2535 جنيهًا وتصل إلى 16 ألفًا و231 جنيهًا شهريًا بحسب المدينة والمشروع والوحدة، وتزيد بنسبة 10% سنويًا، ويمتد العقد 20 عامًا من تاريخ الاستلام، وتسمح الشروط بالسداد المعجل بعد مرور خمس سنوات وفق الضوابط وموافقة الهيئة

أما الوحدات تحت التنفيذ فلها مسار سداد مختلف، يبدأ بـ50 ألف جنيه جدية حجز، بالإضافة إلى المصروفات المقررة، ثم 50 ألفًا عند التخصيص خلال المدة المحددة، وبعد ثلاثة أشهر من التخصيص تبدأ دفعات بقيمة 30 ألف جنيه كل ثلاثة أشهر وتستمر حتى الاستلام

وتدخل المائة ألف جنيه الأولى والدفعات ربع السنوية ضمن نسبة الـ30% المطلوب سدادها من القيمة الفعلية للوحدة عند الاستلام، وحينها يسدد المستفيد الفارق المتبقي للوصول إلى هذه النسبة

ولتوضيح ما تعنيه هذه النسبة فعليًا، تبلغ القيمة التقديرية الحالية لوحدة مساحتها 90 مترًا في أحد نماذج «الإسكان المتميز» بأكتوبر الجديدة نحو مليون و776 ألفًا و600 جنيه، وتساوي نسبة الـ30%، بحسابات «النهار»، 532 ألفًا و980 جنيهًا، ليتبقى مليون و243 ألفًا و620 جنيهًا من ثمن الوحدة قبل حساب الالتزامات الأخرى

وترتفع الأرقام في أحد نماذج «سكن مصر» بأكتوبر الجديدة، حيث تقدر القيمة الحالية لوحدة مساحتها 126 مترًا بمليونين و685 ألف جنيه، وتبلغ نسبة الـ30% منها 805 آلاف و500 جنيه، ويتبقى مليون و879 ألفًا و500 جنيه

وعند الاستلام تضاف مصروفات إدارية بنسبة 1% و0.5% لصالح مجلس الأمناء، فضلًا عن مستحقات الصيانة وفق النظام المطبق

30 ألف جنيه كل ثلاثة أشهر

لكن الوصول إلى نسبة الـ30% لا يتعلق بسعر الوحدة وحده، فقبل الاستلام يواجه المستفيد دفعة دورية قدرها 30 ألف جنيه كل ثلاثة أشهر، وهو ما يعادل حسابيًا 10 آلاف جنيه شهريًا عند قياس عبئها على دخل الأسرة

وتشترط الكراسة في الوحدات التي تزيد قيمتها على مليون جنيه ولا تتجاوز مليوني جنيه أن يزيد دخل الأسرة على 16 ألف جنيه وألا يتجاوز 28 ألف جنيه شهريًا، وأن يزيد دخل الأعزب على 12 ألف جنيه وألا يتجاوز 21 ألف جنيه

وبالنسبة لأسرة يبلغ دخلها 20 ألف جنيه شهريًا، يعادل المتوسط الحسابي للدفعة 50% من الدخل، وتنخفض النسبة إلى 40% عند دخل 25 ألف جنيه، وإلى نحو 35.7% عند 28 ألف جنيه، وعند 16 ألف جنيه تصل حسابيًا إلى 62.5%، مع مراعاة أن شرط هذه الشريحة ينص على دخل يزيد على 16 ألفًا

لكن الأسرة لا تدفع 10 آلاف جنيه كل شهر، وإنما عليها تدبير 30 ألف جنيه كاملة في موعد الاستحقاق، وهنا يضع أيمن عبد الحميد، خبير التمويل العقاري والعضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقاري، عامل السيولة ضمن حساب قدرة الأسرة على السداد

وقال عبد الحميد لـ«النهار» إن توزيع الدفعة ربع السنوية على ثلاثة أشهر يصلح للمقارنة الحسابية، لكن المستفيد يظل مطالبًا بتوفير المبلغ كاملًا في موعد استحقاقه، وأضاف أن الحد الأقصى لنسبة القسط من الدخل في التمويل العقاري يصل إلى 50%، بينما تبلغ النسبة في حالة الإيجار 25%، مشيرًا إلى أن قياس قدرة الأسرة على تحمل تكلفة السكن يجب أن يأخذ في الاعتبار ديونها والتزاماتها القائمة

واستيفاء شرط الدخل عند التقديم لا يحسم وحده قدرة المستفيد على مواصلة السداد طوال مدة العقد، خاصة أن قيمة الوحدة نفسها قد تتغير قبل الاستلام

سعر الوحدة قد يتغير قبل التسليم

فالسعر المنشور للوحدات تحت التنفيذ تقديري، وتسمح الشروط بزيادته وفق ظروف التنفيذ بحد أقصى 20% عند التسليم، وهو ما ينعكس بدوره على المبلغ المطلوب لاستكمال نسبة الـ30%

واختبرت «النهار» أثر زيادتين بنسبة 10% و20% على نموذج «الإسكان المتميز» الذي تبلغ قيمته الحالية مليونًا و776 ألفًا و600 جنيه

إذا ارتفع السعر 10%، تصبح قيمة الوحدة مليونًا و954 ألفًا و260 جنيهًا، وترتفع نسبة الـ30% إلى 586 ألفًا و278 جنيهًا، وإذا بلغت الزيادة الحد الأقصى المسموح به وهو 20%، يصل السعر إلى مليونين و131 ألفًا و920 جنيهًا، وترتفع نسبة الـ30% إلى 639 ألفًا و576 جنيهًا

وبذلك يرتفع المبلغ المطلوب للوصول إلى نسبة الـ30% بنحو 106 آلاف و596 جنيهًا مقارنة بحسابها على السعر الحالي

ولا يقف أثر الزيادة عند قيمة الـ30%، إذ تحدد الكراسة معدلات الفائدة وفق شرائح قيمة الوحدة، فتبلغ 10% للوحدات التي تزيد قيمتها على مليون جنيه وحتى مليوني جنيه، وترتفع إلى 12% للوحدات التي تتجاوز مليوني جنيه

وفي النموذج السابق، يمكن لزيادة السعر أن ترفع قيمة الوحدة من أقل من مليوني جنيه إلى أكثر منهما، وهنا طلبت «النهار» من الهيئة توضيح السعر الذي سيعتد به لتحديد الشريحة ومعدل الفائدة إذا تغيرت قيمة الوحدة عند التسليم، هل هو السعر الذي جرى التخصيص على أساسه أم السعر النهائي بعد الزيادة؟ ولم يصل توضيح حتى موعد النشر

وإلى جانب تغير السعر، تؤثر فترة التنفيذ نفسها في مدة السداد، فالعقد الممتد 20 عامًا يبدأ في الوحدات تحت التنفيذ من تاريخ التخصيص، وتشمل مدته فترة الإنشاء التي قد تصل إلى 36 شهرًا، في حين تبدأ مدة العقد في الوحدات الجاهزة من تاريخ الاستلام

وإذا استغرق التنفيذ ثلاث سنوات كاملة، تدخل هذه السنوات ضمن مدة العقد، ويبدأ المستفيد بعد الاستلام سداد القيمة الإيجارية خلال السنوات المتبقية

ماذا يحدث بعد الاستلام؟

عند الاستلام يكون المستفيد قد وصل إلى سداد 30% من قيمة الوحدة تحت التنفيذ، ويتبقى 70% من الثمن، وتتيح الشروط سداد هذا الجزء من خلال برامج التمويل العقاري المتاحة وقتها، أو في صورة قيمة إيجارية شهرية تبدأ من الاستلام وتستمر خلال المدة المتبقية من العقد، مع زيادة سنوية بنسبة 10%

وتدخل تكلفة التمويل في احتساب القيمة الإيجارية وفق شريحة سعر الوحدة ومعدل الفائدة المقرر لها، أما معرفة الإيجار الشهري الفعلي فتتطلب معرفة طريقة تطبيق معدل الفائدة على الرصيد المتبقي وكيف يتغير هذا الرصيد مع السداد

وطلبت «النهار» من الهيئة نموذجًا فعليًا يوضح ما سدده المستفيد حتى الاستلام، والرصيد المتبقي عليه، وإيجار السنة الأولى، ثم تطور الإيجار والرصيد خلال السنوات التالية، ولم تحصل على هذا النموذج حتى تاريخ النشر

وإلى جانب الرصيد المتبقي والإيجار، تدخل الصيانة ضمن تكلفة الوحدة، ويستطيع المستفيد الاختيار بين وديعة صيانة تسدد دفعة واحدة قبل الاستلام وتعادل 8% من السعر الحالي للوحدة، أو مصروفات صيانة شهرية تضاف إلى القيمة الإيجارية طوال مدة العقد

وفي حالة سداد الوديعة، يضاف مبلغ تقديري يعادل 1% من قيمة الوحدة تحت حساب أعمال صيانة السنة الأولى وتسوى قيمته في نهاية العام، ويسدد من يختار المصروفات الشهرية أيضًا مبلغًا تقديريًا يعادل 1% مقدمًا تحت حساب صيانة السنة الأولى، على أن تسوى قيمته في نهايتها

وتظل وديعة الصيانة مستحقة وفق القواعد المنظمة عند انتهاء مدة الإيجار والوصول إلى مرحلة التملك

وفي النموذج الذي تقدر قيمة وحدته بمليون و776 ألفًا و600 جنيه، تبلغ نسبة الـ8% نحو 142 ألفًا و128 جنيهًا، وترتفع إلى نحو 214 ألفًا و800 جنيه في الوحدة المقدرة بمليونين و685 ألف جنيه

الإيجار بعد خمس وعشر وعشرين سنة

وبعد الاستلام يبدأ عامل آخر في التأثير على الحسبة، هو الزيادة السنوية في الإيجار، إذ ترتفع القيمة الإيجارية في الوحدات الجاهزة بنسبة 10% سنويًا، فإذا بدأ إيجار وحدة عند 3200 جنيه شهريًا، يصل في السنة الخامسة إلى نحو 4685 جنيهًا، ثم إلى 7545 جنيهًا في السنة العاشرة، و12 ألفًا و152 جنيهًا في السنة الخامسة عشرة، ونحو 19 ألفًا و571 جنيهًا في السنة العشرين

ويصل مجموع الإيجارات اسميًا في هذا المثال إلى نحو 2.2 مليون جنيه على مدار عشرين عامًا، قبل احتساب أثر تغير قيمة النقود خلال هذه الفترة

وقال الدكتور رشاد عبده، الخبير الاقتصادي، لـ«النهار» إن قراءة إيجار السنة الأولى وحده لا تكشف العبء الذي ستتحمله الأسرة طوال مدة العقد، لأن ارتفاع تكلفة السكن يضغط على ميزانيتها إذا تحرك بوتيرة أسرع من دخلها، خاصة بالنسبة إلى الموظفين والشباب في بداية حياتهم العملية

وأوضح أن قدرة الأسرة على الاستمرار ترتبط بالفارق بين نمو دخلها ونمو التزاماتها السكنية، فإذا ارتفعت الالتزامات بوتيرة أسرع قد تضطر الأسرة إلى إعادة ترتيب إنفاقها أو البحث عن مصادر دخل إضافية

وهذه ليست حسبة نظرية فقط بالنسبة إلى محمد عكاشة، 30 عامًا، الذي يعمل مبرمجًا في إحدى الشركات بمحافظة قنا، وتقدم للحصول على وحدة جاهزة مساحتها 90 مترًا في منطقة غرب المطار بمدينة 6 أكتوبر

وقال عكاشة لـ«النهار» إنه اختار الوحدة الجاهزة لرغبته في الانتقال إليها مباشرة بدلًا من انتظار انتهاء التنفيذ، ويبلغ إيجارها في السنة الأولى، بحسب ما قال، نحو 30 ألف جنيه سنويًا، مع زيادة 10% كل عام

وقارن عكاشة بين هذا المسار وشراء وحدة مباشرة عن طريق التمويل العقاري، ويقدر إيجار السنة الأولى بنحو 27% من دخل الأسرة، لكنه أدخل في حساباته أيضًا ما قد يصل إليه الإيجار بعد خمس أو عشر سنوات، إلى جانب المصروفات والاحتياجات الأساسية للأسرة

وقبل توقيع العقد، يريد عكاشة معرفة تفاصيل انتقال الملكية، والمبالغ التي ستدخل ضمن قيمة التملك، ومصير ما سدده إذا أنهى التعاقد مبكرًا، وهي أسئلة تقود إلى المرحلة الأخيرة في الحسبة، ماذا يحدث عند التملك أو السداد المبكر أو الخروج من العقد؟

التمليك والسداد المبكر والخروج من العقد

لإجراء مقارنة دقيقة بين «بيت العمر» وشراء وحدة تمليك، يجب أن تكون الوحدتان متقاربتين في الموقع والمساحة ومستوى التشطيب وموعد التسليم، ثم تحسب تكلفة المقدم والأقساط أو الإيجارات والفائدة والصيانة والزيادات حتى انتقال الملكية

وقال الدكتور رضا الشين، خبير التقييم والتثمين العقاري، إن سعر المتر ليس العامل الوحيد في تقييم الوحدة، فهناك الموقع والطابق والواجهة والمطل ومستوى التشطيب، إلى جانب الخدمات والمواصلات والجراج وموعد التسليم وطريقة السداد والمصروفات الإضافية

وبالنسبة إلى نموذج «الإسكان المتميز» الذي تبلغ مساحته 90 مترًا في أكتوبر الجديدة وتقدر قيمته بنحو 1.78 مليون جنيه، قال الشين إن الحكم على السعر يحتاج إلى معرفة هذه التفاصيل ومقارنتها بالأسعار الفعلية للصفقات في المنطقة خلال الفترة نفسها

وأشار إلى أن الوحدة الجاهزة للاستلام لا تقارن مباشرة بوحدة ينتظر صاحبها عامين أو ثلاثة قبل تسلمها، كما أن تقييم أثر ارتفاع تكاليف مواد البناء أو تغير ظروف التنفيذ يحتاج إلى دراسة الوحدة والمنطقة والأسعار وقتها

وقد يمنح نظام الإيجار المنتهي بالتملك المستفيد في بعض الحالات فرصة للبدء بمبلغ أقل والسداد على مدة أطول، لكن تحديد تكلفته الفعلية مقارنة بالشراء المباشر يتوقف على مجموع ما سيدفعه حتى انتقال الملكية إليه

وتسمح شروط الوحدات الجاهزة بالسداد المعجل بعد مرور خمس سنوات من الاستلام وفق الضوابط وبعد موافقة الهيئة، وطلبت «النهار» مثالًا حسابيًا يوضح الرصيد المطلوب سداده بعد مرور هذه المدة وكيف يحتسب ما سبق دفعه خلالها

أما إذا قرر المستفيد الخروج من المشروع قبل الوصول إلى التملك، فتختلف التسوية بحسب المرحلة التي وصل إليها، ولم يتسن حسم قيمة الخصم المطبقة قبل الاستلام من المواد التي اطلعت عليها «النهار»، بعدما وردت أرقام مختلفة في التغطيات المنشورة، لذلك طلبت الجريدة من الهيئة تحديد القاعدة المطبقة

وبعد التعاقد والاستلام الفعلي، يدخل ضمن التسوية مقابل انتفاع بنسبة 7% سنويًا من إجمالي ثمن الوحدة عن الفترة من تاريخ الاستلام حتى الإخلاء الفعلي، إلى جانب الخصومات والمستحقات الأخرى المقررة

وهكذا تبدأ الحسبة برقم واضح، 5 آلاف جنيه في بعض الوحدات الجاهزة و50 ألفًا في الوحدات تحت التنفيذ، لكن نهايتها لا تزال تحتاج إلى رقم لا يستطيع المتقدم استخراجه من الشروط المنشورة وحدها، وهو إجمالي ما سيدفعه منذ الحجز وحتى انتقال ملكية الوحدة إليه

وطلبت «النهار» من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة نموذجًا حسابيًا كاملًا يبدأ بالحجز وينتهي بالتملك، ويوضح حساب السداد المعجل والتسوية عند إنهاء العقد، وحتى إغلاق التحقيق، لم تتلق الجريدة ردًا